Une société civile est dite opaque lorsqu’elle « forme un écran entre le fisc et les associés ». Dans ce cas, les régles comptables applicables sont celles des sociétés commerciales.

Les loyers sont donc imposables qu’ils soient encaissés ou non. Les charges déductibles sont celles prévues pour les société commerciales dont :

• les frais d’acquisition,
• les droits d’apport,
• les amortissements des immeubles.

Les bénéfices seront donc imposés à l’IS et les pertes reportables sur les 5 exercices suivants. En revanche, les bénéfices ne seront imposés chez les associés que s’ils sont distribués. Dans ce cas, les bénéfices de la SCI distribués aux associés seront imposés comme des dividendes.

Il s’agit là des 2 avantages pricipaux d’une imposition de la SCI à l’IS (plus de charges déductibles, imposition avantageuse des bénéfices non distribués). Pourtant, lorsqu’une société civile immobilière opte pour le régime d’imposition de l’impôt sur les sociétés, cette option irrévocable a des conséquences immédiates lors de l’option :

• une surimposition des immeubles apportés à la SCI (lorsque c’est le cas),
• une imposition immédiate des plus-values latentes.