1 SCI soumises de plein droit à la TVA

Une S.C.I est soumise de plein droit à la TVA dans les cas prévus par la loi et lorsque son activité est la suivante :

• la location en meublés,
• la location de parkings,
• la location à usage professionnel de locaux aménagés,
• la location à usage commercial lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise,
• pour les immeubles construits par la S.C.I si l’immeuble n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quart de sa superficie.

2 SCI soumises à la TVA sur option

Une SCI non soumise à la TVA de plein droit peut néanmoins être assujettie à la TVA sur option. Mais attention, cette option vous engage pour une durée minimum de dix ans.

a) SCI concernées par l’option au régime de la TVA

La plupart des SCI ont pour objet la location d’immeubles ou d’appartements à usage d’habitation et, de ce fait, ne peuvent choisir l’option à la TVA.

Le régime de la TVA est réservé aux SCI qui ont pour objet la location de biens :

• nus,
• à usage professionnel,
• à un entrepreneur assujetti à la TVA,
• à un entrepreneur non assujetti à la TVA à condition d’indiquer dans le bail cette option choisie par la SCI propriétaire du bien.

b) Déclaration d’option d’une SCI à la TVA

La déclaration d’option à la TVA doit être adressée au Centre des Impôts dont dépend votre SCI et un contrat de bail doit être joint à cette déclaration. En effet, cette option n’est pas toujours possible même si le local concerné appartient bien à la liste précédente (voir ci-dessous le cas des locataires non assujettis).

Cette option n’est pas effectuée pour l’ensemble de la SCI mais pour les immeubles indiqués dans cette déclaration. Une même SCI peut donc gérer des immeubles soumis à la TVA et des immeubles d’habitation non soumis à la TVA.

Cette déclaration est suffisante pour pouvoir facturer de la TVA à son locataire lorsque celui-ci est assujetti à la TVA. En revanche, lorsque le preneur du bail professionnel ou commercial n’est pas assujetti à la TVA (micro-entreprise, société en franchise de base de TVA...), il faut ajouter dans le bail une clause spécifiant l’assujettisement des loyers à la TVA.

c) Durée de l’option d’une SCI à la TVA

L’option est obtenue pour une durée de 10 ans renouvelables. En cas de changement de locataire, si le nouveau locataire n’est pas assujetti à la TVA, une clause du bail devra spécifier que ses loyers seront soumis à TVA (de la TVA collectée par la SCI).

En cas de remboursement de TVA, au contraire, l’option à la TVA est reconduite obligatoirement pour une durée de 10 ans. L’option vous engage donc pour une durée de 20 ans.

d) Avantage de l’option d’une SCI à la TVA

Une SCI assujettie à la TVA :

• collectera de la TVA sur ses loyers et la reversera à l’état,
• pourra déduire de ce montant à reverser la TVA déductible qu’elle aura payée durant la même période (sur les charges d’entretien de l’immeuble, sur les travaux effectués surtout, ou encore sur la TVA payée lors de l’acquisition d’un bien neuf).

e) Inconvénient de l’option d’une SCI à la TVA

Etant donné que la SCI soumise à la TVA collectera pour l’état de la TVA, elle aura davantage de chances d’être contrôlée pour permettre une vérification de sa comptabilité. Dans ce cas, il est à conseiller de tenir une comptabilité en partie double, sur un logiciel spécialisé (Ciel ne coûte que 500 euros et gère les déclarations de TVA) ou sur tableur (avec documents de synthèse automatisés).

Par ailleurs, en cas d’option, la location à un non assujetti sera très difficile dans la mesure où ce locataire (profession libérale, petite entreprise en franchise de base de TVA ou en micro-entreprise) comparera votre loyer Toutes Taxes Comprise (alors que la SCI ne conserve en produits que le montant Hors Taxes des loyers) avec les loyers des autres locaux (souvent non soumis à TVA). L’option ne doit donc être prise que lorsque le preneur du bail restera un assujetti à la TVA (lorsque des biens professionnels sont installés dans les murs par exemple et laissent supposer que le preneur actuel, en cas de départ, chercherait à trouver un repreneur pour son activité).