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Imposition des plus-values lors d'une cession immobilière
Pour les SCI soumises à l’IRPP (SCI de gestion soumise à l’impôt sur le revenu), les plus-values seront imposées selon les règles des plus-values privées réalisées par les particuliers et prévues par les articles 150 A et suivants du Code Général des Impôts :
La plus-value sera la différence entre le prix de cession et le coût d’achat.
- Le prix de cession sera le prix de vente diminué des frais et taxes payées par le vendeur et des commissions versées à un intermédiaire (agent immobilier, architecte...).
- Le prix d’acquisition sera majoré des frais d’acquisition qui peuvent être réels ou réévalués forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition. Si des dépenses autres que locatives et non récupérées précédement ont été engagées, elles sont déductibles pour leur montant réel. Si l’on ne dispose d’aucun justificatif de dépenses, on peut, au delà de 5 ans de détention, les déduire pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition. Cette disposition ne concerne que les immeubles batis. Les intérêts d’emprunt ne sont pas retenus.
Un abattement fixe de 1000 euros est appliqué sur la plus-value réalisée par chaque associé. La plus-value définitive sera taxée au taux de 16% + 11% (au titre de la CSG et la CRDS) prélevés par le notaire lors de la vente.
Exemple pour un immeuble détenu 10 ans :
| Prix cession | 120000 |
| Prix acquisition | -60980 |
| frais (7,5%) | -4574 |
| Majoration travaux (15%) | -9147 |
| Prix acquisition corrigé | 74701 |
| Plus-value | 45299 |
| Abattement pour 10 ans (10-5)x15% | 22650 |
| Abattement fixe | 1000 |
| Plus-value imposable | 21650 |
| Impôt (27%) | 5845 |
Le calcul de la plus-value ne tient donc aucunement compte des comptes courants d’associés. Par conséquent, si des avances en comptes courants ont permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier, la plus-value réalisée ne sera pas diminuée des soldes de ces comptes courants. Il est donc conseillé, lorsque la cession du bien acheté est envisagé, de fixer la valeur nominale des parts sociales d’une SCI à un montant lui permettant de fonctionner en limitant le recours aux comptes courants pour diminuer d’autant la plus-value qui sera réalisée (quite à ne pas libérer totalement le capital social de la SCI lors de la création mais au fur et à mesure des bénéfices de la SCI).
Pour les SCI soumises à l’IS, les plus-values seront imposées selon les régles des plus-values professionnelles :
- plus-value à court terme si le bien a été acquis depuis moins de 2 ans,
- plus-value à long terme si le bien a été acquis depuis plus de 2 ans.
Tags: SCI, Imposition, Immobilier
Dernière mise à jour: 2011-09-26 15:50
Auteur: administrateur
Révision: 1.2
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