La valeur des parts d’une SCI dépend essentiellement des loyers perçus par celle-ci et de la rentabilité qu’ils assurent. En ce qui concerne leur valeur patrimoniale, les experts considèrent qu’il existe une décote de 10% à 20%, parfois plus pour les sociétés familiales dont les parts sociales sont difficilement négociables (refus des acheteurs éventuels, contestation de l’évaluation des parts, délais nécessaires avant de négocier sa sortie du capital).

Que la SCI soit translucide (SCI de gestion dont les bénéfices sont soumis à l’IRPP chez les associés) ou soumise à l’IS, la cession de parts sociales ou le retrait d’un associé auront les conséquences fiscales suivantes :

• pour l’acquéreur, un droit d’enregistrement au taux de 4,80% devra être acquitté sur la valeur des parts achetés. Dans le cas ou il existe des comptes courants d’associés ayant permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition de biens immobiliers, la cession de parts sera liée au remboursement de ce compte courant ce qui permettra de diminuer d’autant la valeur des parts (et donc des droits d’enregistrement). Cependant, pour bénéficier de cet avantage, il faudra prouver à l’administration fiscale que ces comptes courants étaient véritablement des prêts accordés à la société. De ce fait, il faut prévoir la rémunération de ces comptes courants et fixer un taux d’intérêt proche de celui du marché. Il est également conseillé de prévoir l’indexation de ces comptes courants, sur un indice INSEE par exemple.
• La valeur des parts d’une SCI dépend essentiellement des loyers perçus par celle-ci et de la rentabilité qu’ils assurent. En ce qui concerne leur valeur patrimoniale, les experts considèrent qu’il existe une décote de 10% à 20%, parfois plus pour les sociétés familiales dont les parts sociales sont difficilement négociables (refus des acheteurs éventuels, contestation de l’évaluation des parts, délais nécessaires avant de négocier sa sortie du capital).

Pour le vendeur, la plus-value réalisée sera imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nominale des parts cédées (après réévaluation avec le coefficient d’érosion monétaire et après abattement de 10% au delà de la 5ème année). Cependant, il faut noter que pour le calcul de cette plus-value, il n’est pas tenu compte du montant des comptes courants cédés en même temps que les parts sociales.

En revanche, il faut noter que pour l’acheteur de parts sociales ayant souscrit un emprunt pour entrer dans une SCI :

• Si la SCI est translucide (n’est pas soumise à l’IS), il pourra déduire des résultats sociaux qu’il percevra les intérêts de l’emprunt qu’il aura contracté pour acquérir ces parts.
• Si la SCI est soumise à l’IS, ces intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles.